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Cotações por TradingView

Como começar a investir em fundos imobiliários? 6 Dicas práticas!

20 de dezembro de 2021
Escrito por Guide Investimentos
Tempo de leitura: 11 min
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ilustração de uma mão colocando uma moeda no telhado de uma casa
Tempo de leitura: 11 min

O mercado imobiliário é bastante procurado pelos brasileiros que possuem dinheiro para investir. Afinal, pode ser interessante obter lucros com a venda de imóveis, locações e arrendamentos. Contudo, nem todos possuem os recursos necessários para adquirir sozinho um imóvel, não é mesmo?

Se esse for o seu caso, saiba que existem outras formas de se expor ao setor imobiliário. É possível, por exemplo, se beneficiar desse mercado ao começar a investir em fundos imobiliários — você sabe como fazer isso?

O aporte pode ser mais simples do que parece, principalmente para quem já teve contato com a bolsa de valores. Portanto, vale a pena saber mais sobre essa possibilidade.

Quer aprender como começar a investir em fundos imobiliários? Então continue a leitura deste post e veja 6 dicas práticas! Vamos lá?

O que são FIIs?

Os fundos de investimento imobiliário ou FIIs são investimentos de renda variável presentes na bolsa de valores. Eles recebem aportes de diversos investidores com um objetivo em comum: investir em negócios do setor imobiliário.

Normalmente, quem investe em FIIs tem interesse em aproveitar os possíveis lucros do setor. Isso pode acontecer por meio da venda e locação de imóveis ou pelo investimento em títulos atrelados ao mercado imobiliário.

Já a escolha dos investimentos que serão realizados pelo fundo fica a cargo de um gestor profissional. Vale saber que essa função só pode ser exercida por quem detém certificação para atuar no mercado, válida perante à Comissão de Valores Mobiliários (CVM).

Em relação ao investimento em FIIs, ele acontece por meio da aquisição de suas cotas, negociadas na B3 (a bolsa de valores brasileira). Ao adquirir uma cota, você poderá participar da distribuição dos lucros obtidos, de acordo com a política interna de cada fundo.

Uma carteira de um FII pode conter um único ativo ou diversos. A depender do tipo de fundo, é possível encontrar prédios comerciais, escritórios, galpões de logística, shopping centers entre outros.

Eles também podem ser compostos por títulos, como LCI (letra de crédito imobiliário) e CRI (certificado de recebíveis imobiliários), ou cotas de outros FIIs.

Ademais, não é preciso esperar longos anos para desfazer o investimento — como acontece na venda de uma casa. Embora esse tipo de investimento costume ser mais alinhado ao longo prazo, a venda das cotas não costuma ser difícil.

Para isso, basta disponibilizá-las na bolsa — via ordem de venda — e, a depender da oferta, em pouco tempo ela será executada, sem complicações. Porém, vale ressaltar que a facilidade para a venda é influenciada pelo interesse de outros investidores na cota, então não há garantias de que ela acontecerá rapidamente.

Quais as vantagens dessa alternativa?

Dependendo das suas necessidades e objetivos no mercado financeiro, o investimento em fundos imobiliários pode fazer sentido. Mas, antes de alocar seu capital na alternativa, é pertinente conhecer as principais vantagens que ela oferece.

Confira!

Valor acessível

Uma das principais vantagens de investir em FIIs é o custo do investimento. Quem deseja obter renda com um aluguel normalmente precisa comprar um imóvel, mas é bastante oneroso. Já o investimento em FIIs permite que você se exponha a diferentes imóveis com apenas uma cota.

Logo, a quantidade de capital que seria necessária possuir para adquirir os ativos que compõem uma carteira de fundo é bem maior do que é preciso para comprar uma cota. Isso porque elas costumam ter preços mais acessíveis.

Dessa forma, mesmo que você tenha pouco capital, poderá participar dos ganhos do setor imobiliário por meio dos FIIs.

Diversificação

Embora existam fundos que possuam um único ativo em carteira, é mais comum encontrar fundos que possuem múltiplos ativos. Portanto, o nível de diversificação de seu portfólio será maior e você estará mais protegido ao investir.

Além disso, se o FII tem uma carteira diversificada, é mais fácil manter a distribuição de dividendos ao longo do tempo. Imagine um fundo que tenha dez imóveis em carteira e distribua a renda dos aluguéis. Se um deles ficar vago, os outros nove ainda fornecerão renda para manter a distribuição dos lucros.

Praticidade

Investir em um fundo imobiliário é tão prático quanto comprar uma ação. Afinal, ambos são negociados na bolsa de valores. A aquisição de cotas pode ser feita pelo próprio investidor por meio de um home broker — a plataforma de negociação de ativos e derivativos na bolsa.

Esse sistema é disponibilizado pelas corretoras de valores. Já os custos em relação ao uso do home broker variam, porque podem existir cobranças referentes a taxa de corretagem, por exemplo. No entanto, existem instituições que isentam essa cobrança, como a Guide.

Possibilidade de obter renda passiva

Cada FII possui uma política própria para a distribuição de dividendos. Porém, por lei, eles são obrigados a distribuir, no mínimo, 95% do seu lucro a cada semestre. Ademais, muitos fundos se planejam para fazer a distribuição mensal desse provento.

Com isso, se o seu objetivo for obter renda passiva, os fundos podem ser uma alternativa interessante. Contudo, vale frisar que a distribuição somente é feita se o fundo obtiver lucro. Isso significa que podem existir períodos de suspensão do pagamento pela ausência de resultados.

Menos impostos

Um dos gastos que podem impactar o resultado de qualquer investimento é a tributação. No caso dos FIIs, os ganhos com dividendos são isentos de Imposto de Renda (IR) para pessoa física, desde que observados os requisitos legais.

Desse modo, é possível se planejar para montar uma carteira visando o recebimento de renda passiva 100% líquida. No entanto, é importante ter em mente que a isenção só vale para os dividendos.

Logo, em caso de ganho de capital com a venda das cotas, será preciso recolher a alíquota de 20% a título de IR. Destaca-se que não há isenções, nem diferenças de alíquotas — seja para operações comuns ou day trade.

Gestão qualificada

Como você viu, o capital do fundo fica sob a administração de um gestor qualificado. Ele é o responsável por fazer análises, elaborar estratégias, comprar e vender ativos, buscar as melhores oportunidades para o fundo, etc.

Portanto, o investidor terá mais tranquilidade e praticidade em relação ao aporte. No entanto, vale ressaltar que o trabalho do gestor não é gratuito.

Assim, os fundos cobram uma taxa de administração, que visa remunerar esse profissional. Também pode haver a taxa de performance, cobrada nos casos em que o fundo supera o benchmark.

6 Dicas para investir em FIIs

Depois de conferir o conceito de fundos imobiliários e ver suas principais vantagens, confira 6 dicas práticas que devem ser adotadas caso queira investir neles. Veja!

1. Conheça seu perfil de investidor

Nem todos os investidores possuem o mesmo apetite ao risco. Por isso, é possível dividir os investidores considerando diferentes perfis: conservador, moderado e arrojado.

O investidor conservador prioriza a segurança e dificilmente investe em alternativas que possam resultar em perda de capital. Já o perfil moderado pertence àquele que aceita abrir mão de parte da segurança em troca de mais ganhos.

Por outro lado, o investidor com perfil arrojado aceita mais riscos em busca de melhores resultados. Então, ele adota estratégias de controle de riscos para tentar ganhar mais e perder menos.

Ao conhecer o seu perfil de investidor, fica mais fácil encontrar os fundos mais alinhados à sua estratégia. Considerando os riscos existentes nos FIIs, ele tende a fazer mais sentido para investidores moderados e arrojados.

2. Trace objetivos e prazos

Você já viu que é possível lucrar com a valorização das cotas de um FII ou com o recebimento de dividendos. Então existem diversas formas e estratégias que podem ser adotadas para potencializar os ganhos em ambas.

Para tanto, é necessário ter objetivos claros e prazos definidos para cada um. Isso ajudará a ter maior controle sobre os investimentos, evitando imprevistos financeiros que possam prejudicar os resultados.

Quem tem planos de longo prazo, como uma aposentadoria ou liberdade financeira, pode montar estratégias com foco no recebimento de renda passiva, por exemplo.

Agora, quem visa o curto ou médio prazo pode preferir estratégias mais agressivas. Por exemplo, realizar o lucro após a valorização das cotas, se isso fizer sentido para o seu operacional.

3. Entenda os riscos nos FIIs

Antes de realizar qualquer investimento, é importante observar os riscos envolvidos. No caso dos FIIs, lembre-se de ele é uma alternativa de renda variável. Desse modo, não é possível prever os seus resultados, como acontece na renda fixa.

Ademais, eventuais crises que afetem a bolsa de valores ou o mercado imobiliário podem prejudicar seus resultados. Como as cotas são precificadas de acordo com a lei da oferta e demanda, períodos com baixa procura pelos FIIs poderão desvalorizar as cotas rapidamente.

Por isso, vale a pena se valer de estratégias de proteção de capital — como a diversificação, o uso de mecanismos de stop loss (em caso de especulação), entre outras.

Em relação à diversificação, ela consiste em dividir seu capital de forma estratégica entre diferentes alternativas de investimento, equilibrando o risco e o retorno.

Por sua vez, stop loss é um mecanismo de defesa presente na bolsa, que limita o prejuízo de uma posição adotada no mercado. Por exemplo, se você comprou uma cota de FII a R$ 50, poderá definir um stop loss para que a posição seja encerrada caso o preço caia abaixo do seu preço de entrada.

4. Confira os tipos de FIIs do mercado

De acordo com o que você observou anteriormente, cada FII pode ter um foco diferente. Dessa maneira, eles costumam ser divididos em 3 classificações. São elas:

  • fundos de tijolo: visam o investimento em imóveis físicos. O intuito é lucrar com a venda e a locação desses imóveis, geralmente, edificações de cunho comercial;
  • fundos de papel: focam em títulos do setor imobiliário como LCIs e CRIs. É comum os títulos possuírem remuneração pós-fixada (atrelada a um indicador financeiro), prefixada (respeitando uma taxa de juros fixa) ou híbrida (atrelada a um índice mais uma taxa fixa);
  • fundos de fundos: investem em cotas de outros FIIs.

A depender dos seus objetivos, a escolha entre um fundo de tijolo, de papel ou fundo de fundo pode ser determinante para o resultado almejado. Então considere as vantagens e desvantagens de cada um deles para identificar a melhor alternativa para a sua carteira.

5. Avalie as estratégias do FII, histórico e gestão

Muitos investidores consideram apenas o valor da cota ao fazer o aporte, mas essa estratégia é bastante arriscada. Afinal, você somente saberá se o fundo tem condições de entregar resultados positivos ao analisá-lo por completo.

Para tanto, avalie um relatório gerencial do FII, contendo a situação e evolução do fundo. Nesse documento, é possível observar as estratégias utilizadas, o histórico do fundo e de rendimentos e dados importantes da gestão.

Crie o hábito de estar sempre atento a essas informações ao investir. Afinal, é o seu capital que está em risco e um FII ou uma gestão ineficiente poderão fazer com que você não consiga ter bons resultados.

6. Conte com uma boa corretora de valores

Como você aprendeu, os fundos podem ser acessados por meio de um home broker. Para isso, é fundamental contar com uma boa corretora de valores que forneça essa plataforma sem custo. O benefício será ainda maior se não houver taxa de corretagem.

Ademais, vale recorrer a uma corretora que possua uma equipe qualificada que possa lhe ajudar, caso você encontre dificuldades — como a Guide. E, para não ter problemas com o envio e cancelamento de ordens, a plataforma fornecida deve possuir uma boa conexão com a bolsa de valores.

Após abrir sua conta, faça o depósito da quantia que pretende alocar em FIIs. Na sequência, acesse o home broker e digite o ticker (código de negociação) do FII desejado. O próximo passo será apontar a quantidade e valor que deseja pagar e, por fim, lançar a compra.

Feito isso, basta aguardar a execução da ordem. Caso haja um interessado na proposta feita, a liquidação será realizada em poucos dias e as cotas serão adicionadas em sua carteira.

Agora que você já sabe como começar a investir em fundos imobiliários, poderá escolher aqueles que atendam ao seu perfil e objetivos. E, se tiver alguma dúvida ou encontrar dificuldades operacionais, poderá contatar o suporte completo da Guide.

Quer começar a investir sem complicações? A Guide pode auxiliar nessa jornada: abra sua conta!

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