Como analisar Fundos de Investimentos Imobiliários

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Fundos de Investimentos Imobiliários (FII) são uma classe de ativos indicada principalmente para os investidores que querem obter renda passiva de forma recorrente no mercado financeiro. Porém, como acontece com qualquer classe de ativos, o investidor não pode simplesmente comprar FIIs a esmo. A seguir, os principais critérios e quais indicadores devem ser considerados para analisar um Fundo Imobiliário.

Portfólio de imóveis

No caso de FIIs que possuem imóveis físicos, é importante avaliar a qualidade dos imóveis individuais assim como do portfólio como um todo.

Imóveis como lajes corporativas e galpões logísticos possuem uma classificação (ex: padrão “A”, padrão “B”) que serve como uma indicação rápida da qualidade, já que é preciso cumprir um determinado nível de exigência para alcançar padrões mais altos. Em geral, quanto mais alto o padrão do imóvel, maior o rendimento potencial dele.

Fundos com muitos imóveis de baixo padrão podem ter dificuldade para encontrar inquilinos, serem forçados a cobrar aluguéis mais baratos e, eventualmente, é possível que sejam obrigados a ter gastos consideráveis com reformas para manter a competitividade dos ativos.

Outro ponto crucial nessa avaliação é a localização. Essa, aliás, é uma velha máxima do investimento em imóveis no geral, que sempre teve a localização como fator de extrema importância. Imóveis bem localizados costumam ter menor vacância e maior resiliência em crises. Para avaliar melhor, vale a pena até utilizar ferramentas como o Google Maps para entender o entorno do imóvel durante esse processo de análise.

Idealmente, o fundo deve possuir mais de um imóvel, para diminuir o seu risco, e quanto maior o número de imóveis de qualidade, melhor.

Contratos e vacância

Nos fundos imobiliários, os contratos de locação podem ser típicos ou atípicos. O contrato atípico costuma dar maior segurança ao fundo, pois possui prazo mais longo e, em caso de cancelamento antes do fim do prazo por parte do inquilino, há exigência de pagamento de multa no valor integral do contrato.

Assim, fundos com mais contratos atípicos podem ser mais seguros. Também é importante avaliar o prazo médio dos contratos vigentes, já que se vários contratos estiverem próximos de vencer e não sejam renovados, pode haver dificuldade em repor imediatamente, gerando perda de rentabilidade.

A taxa de vacância é, sem dúvida, um dos pontos mais importantes a serem observados. O investidor deve olhar tanto a vacância atual, quanto a histórica. Fundos com alta vacância histórica provavelmente possuem algum problema no seu portfólio, seja com relação à qualidade ou localização, o que pode elevar os riscos de um possível investimento.

Ainda nesse ponto, vale a pena procurar os inquilinos do FII. Se o fundo possui poucos inquilinos, isso também é um fator a ser considerado, já que a vacância pode aumentar de forma relevante rapidamente se algum deles sair. Contratos com empresas que passem por dificuldades também devem ser vistos com cautela, já que são mais propícias a não cumprirem com as obrigações ou decidirem desfazer o acordo antes do prazo.

Qualidade das equipes de gestão e administração

Idealmente, o investidor deve dar preferência a fundos administrados e geridos por empresas com reputação e histórico positivo de geração de valor no mercado.

Investir em um FII é dar um voto de confiança para a equipe responsável pelo fundo. Sendo assim, o perigo é maior quando isso é feito sem que a equipe tenha um histórico condizente com a confiança depositada.

Indicadores técnicos

Por fim, existem indicadores técnicos relacionados tanto à constituição do fundo quanto à sua situação de mercado que devem ser avaliados.

As taxas cobradas pelo fundo, por exemplo, possuem alta correlação com seu retorno histórico. Em tempos de CDI baixo, um fundo que cobre uma taxa de administração de 2% ao ano, por exemplo, precisa superar uma barreira muito maior para poder gerar retorno positivo.

O indicador Preço / Valor Patrimonial representa o ágio (ou deságio) com o qual o fundo negocia em relação ao seu patrimônio declarado. Grosso modo, quanto maior esse indicador, maior deve ser a cautela do investidor.

Já o Dividend Yield indica o quanto de dividendos o fundo distribuiu anteriormente em relação ao seu preço. Algo a se atentar é que distribuição passada não é garantia futura. Assim, é necessário buscar fundos que tenham um Dividend Yield desejado mas que também possuam outras características positivas dentro de uma análise mais completa.

Conclusão

Como acontece com qualquer instrumento de renda variável, não existe uma fórmula simples para saber se um FII representa um bom investimento ou não. Para saber isso, o investidor deve realizar um estudo que compreenda diversos aspectos do fundo – seu portfólio, gestão, distribuição de proventos, entre outros.

Ao construir uma carteira bem diversificada de fundos que sejam escolhidos de maneira racional através de um processo de análise similar ao citado nesse artigo, o investidor deve ser capaz de aproveitar ao máximo as vantagens dos fundos imobiliários sem correr riscos em excesso, o que pode trazer ótimos resultados no longo prazo.

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