Carteira recomendada de Fundos Imobiliários | Novembro/2020

De acordo com os últimos dados da B3, no mês de Setembro de 2020, o mercado de Fundos Imobiliários atingiu um volume negociado de R$ 4,1 bilhões, representando um crescimento de 51% na comparação com o mesmo período de 2019. O Patrimônio Líquido continuou crescendo, totalizando R$ 113 bilhões, enquanto o setor continuou a provar sua atratividade frente ao cenário de juros baixos, superando a marca de mais de 1 milhão de investidores, o que representa um aumento de 64% comparado a dezembro de 2019.

A carteira

Em outubro, o IFIX apresentou desempenho negativo, caindo -1,0%, revertendo a performance positiva que vinha tendo até a última semana do mês e, mais uma vez, retomando o sentimento de cautela dos investidores quanto a manutenção e, ou, novas medidas de distanciamento social. Nossa carteira teve performance negativa em -0,6%, 0,4 p.p. acima do IFIX.

Até meados do mês foi evidente a continuidade na tendência de recuperação dos fundos imobiliários, com destaque positivo para o setor de shoppings e lajes corporativas.

Entretanto, o fluxo de notícias relacionadas ao Covid-19 abalou as bolsas globais e, consequentemente, o IFIX, que teve queda expressiva de 2,1% na última semana do mês. Além disso, novos atritos entre a base governista na Câmara dos Deputados e Ministros do Governo com o Presidente da Câmara dos Deputados, Rodrigo Maia, voltaram a dominar as manchetes dos jornais, incrementando o sentimento negativo do mercado.

Para Novembro

Para a carteira de novembro, escolhemos dez fundos para compor a carteira, com ampla diversificação entre os segmentos imobiliários e equilíbrio entre renda e ganho de capital, em linha com o que acreditamos oferecer as melhores oportunidades para se estar posicionado dentro do universo de Fundos Imobiliários no mês. Considerando uma média ponderada por pesos, nossa carteira apresenta um Dividend Yield de 6,3% e VM/VP de 0,97x respectivamente.

Obs.: Não houve modificações na carteira para o mês de Novembro.

Em novembro, acreditamos que o setor de Fundos Imobiliários deve passar por uma nova onda de incertezas geradas pelo sentimento de cautela do mercado até que se tenha um panorama mais claro sobre a evolução da pandemia no Brasil. Entretanto, é importante ressaltar que, o acompanhamento sobre a evolução da pandemia nas últimas semanas, divulgados pelo Ministério da Saúde, apontam para uma forte queda no número de mortes, hospitalizações e contágio.

Por fim, acreditamos que o sentimento pessimista dos investidores do setor deve continuar antecipando realizações e gerando janelas de oportunidade pontuais para compra de ativos descontados no mês.

Ourinvest Fundo de Fundos

Sobre o Fundo

O Ourinvest Fundo de Fundos Imobiliários tem como objetivo principal a aquisição de cotas de outros Fundos de Investimento Imobiliário, bem como Certificados de Recebíveis Imobiliários

Tese de investimento

Nosso viés positivo para o OUFF é baseado em sua gestão altamente qualificada e com longo histórico no setor de FoFs, retomada gradual dos dividendos, rápida alocação dos recursos levantados na ofera (>60% já alocados) e valuation atrativo. Acreditamos que o deságio de 9% em relação a seu Valor Patrimonial e 15% contra seus principais pares do deve suportar um desempenho robusto da cota no curto-médio prazo.

Portfólio

O OUFF possui uma carteira bastante diversificada em segmentos, apresenta como maior exposição os fundos de lajes corporativas e galpões logísticos. A composição da carteira possui foco razoavelmente maior em ganho de capital, possuindo nomes que negociam a descontos atrativos em relação ao valor patrimonial, o que a curto prazo pode beneficiar a performance do fundo.

Cenários

  • Otimista: continuidade da retomada de dividendos acima do guidance e rápida alocação dos recursos remanescentes em caixa
  • Base: retomada gradual dos dividendos e resultados robustos das últimas alocações
  • Pessimista: dividendos abaixo do guidance.

BTG Pactual Logística

Sobre o Fundo

O Fundo tem por objeto a obtenção de renda e ganho de capital por meio da exploração de empreendimentos imobiliários focados em operações nos segmentos logística.

Tese de investimento

O segmento logístico tem apresentado, desde o início da pandemia, o perfil mais defensivo entre os segmentos imobiliários, sendo referido inclusive como o “filho da crise”. Acreditamos nos fundamentos do setor e gostamos da resiliência que tem apresentado. Nessa perspectiva, vemos o BTLG como o melhor nome para se estar posicionado, visto seu amplo pipeline de aquisições, valor reprimido em ativos do portfólio e desconto de 15-20% VM/VP em relação aos seus principais pares.

Portfólio

O BTLG atualmente possui 8 galpões, localizados principalmente no Sudeste, com maior exposição ao segmento alimentício. O fundo conta com 91% dos seus contratos atípicos e com inquilinos de grande relevância nacional e baixo risco, como BRF e Femsa. No dia 09/06, o BTLG celebrou um Contrato de Compra de 3 novos galpões no valor de R$338 milhões, com um Cap rate de 8,7%.

Cenário:

  • Otimista: rápida integração dos novos ativos ao portfólio, beneficiando a receita do fundo e, consequentemente, dividendos.
  • Base: continuidade do pipeline de aquisições e melhoria de liquidez, conforme visto nos últimos meses, contribuindo para a redução do desconto apresentado em comparação a seus principais pares.
  • Pessimista: cancelamento ou atraso de aquisições anunciados, ou quebra de contrato sem  aviso prévio.

CSHG Real Estate

Sobre o Fundo

O fundo CSHG Real Estate tem como objetivo auferir ganhos pela aquisição e exploração comercial de empreendimentos imobiliários, predominantemente lajes corporativas.

Tese de investimento

Os ativos do HGRE se aproximam do que acreditamos ser ideal para se estar posicionado no segmento de lajes corporativas, possuindo majoritariamente edifícios classificados com A+, que historicamente apresentam características  mais defensivas em momentos de crise. Além disso, o fundo apresenta um desconto bastante relevante (VM/VP  ~0,90x).

Portfólio

O HGRE possui atualmente 22 edifícios, destacando-se especialmente pela alta concentração de ativos em regiões Premium de São Paulo, como Faria Lima, Berrini, Chucri Zaidan. O fundo tem ampla diversificação de inquilinos, estando exposto aos segmentos mais relevantes da economia.

Cenários

  • Otimista: redução da vacância, melhoria antecipada do mercado do Rio de Janeiro.
  • Base: resiliência durante a pandemia e nos meses subsequentes sem quebras de contrato.
  • Pessimista: quebra de contrato com inquilinos, renegociações de aluguel agressivas, inadimplência.

CSHG Recebíveis Imobiliários

Sobre o Fundo

Investimento em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), desde que atendam aos critérios definidos na política de investimento.

Tese de investimento

A qualidade da carteira de CRIs do HGCR se destaca no segmento de recebíveis High Grade, possuindo gestão de altíssima qualidade e longo histórico de resiliência, sendo considerado referência no setor. Acreditamos também que o fundo deve se beneficiar com a alta de indexadores de inflação, tendo grande exposição a IPCA e, IGP-M em menor relevância.

Portfólio

De acordo com o último relatório gerencial, o fundo possui 40 CRIs, sendo aproximadamente 54% indexado a CDI e 46% indexadores atrelados a inflação. A carteira possui ampla diversificação setorial, sendo as maiores exposições ao segmento residencial (23%), logístico (25%) e varejista (22%).

Riscos

Os riscos para o fundo são de insolvência de seus devedores, atrasos nos pagamentos, renegociações e pré-pagamentos.

BTG Pactual Corporate Office

Sobre o Fundo

O fundo BTG Pactual Corporate Office tem como objetivo auferir ganhos pela aquisição e exploração comercial de edifícios comerciais.

Tese de investimento

Os ativos do BRCR aproximam-se do que acreditamos ser ideal para se estar posicionado no segmento de lajes corporativas, possuindo aproximadamente 2/3 de seus ativos classificados como AAA, que historicamente apresentam características mais defensivas em momentos de crise. Desde o início da pandemia, o fundo tem provado sua resiliência, porém, ainda negocia a um desconto grande em termos de VP de seu nível histórico, havendo potencial significativo para valorização da cota.

Portfólio

O fundo possui 13 ativos, com receita concentrada quase que exclusivamente nas regiões corporativas mais dominantes de São Paulo . Os ativos possuem uma boa diversificação de inquilinos, tendo maior exposição ao setor financeiro e automobilístico.

Cenários

  • Otimista: redução da vacância, repasse de inflação aos inquilinos.
  • Base: resiliência durante a pandemia e nos meses subsequentes sem quebras de contrato.
  • Pessimista: quebra de contrato com inquilinos, renegociações de aluguel agressivas, inadimplência.

Rio Bravo Crédito Imobiliário IV

Sobre o Fundo

O fundo Rio Bravo Crédito Imobiliário IV – FII tem como objetivo proporcionar retorno acima do CDI por meio do investimento em ativos imobiliários de renda fixa, preponderantemente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).

Tese de investimento

Acreditamos que o RBIV foi deixado para trás durante a recuperação do mercado vista nos últimos meses e ainda apresenta potencial de recuperação em ganho de capital, especialmente devido a seu grande deságio (VM/VP ~0,85x). Lembrando que deságio para fundos de papel são menos comuns que em fundos de tijolo, considerando que o PL deriva do preço de mercado dos títulos que compõem a carteira. Além disso, acreditamos que o fundo deve se beneficiar com a expectativa de alta do IPCA.

Portfólio

A carteira do RBIV é composta por 12 CRIs com indexadores diversificados, sendo IPCA a maior exposição (62%), seguido de CDI (21%). Os ativos da carteira são 67% definidos como high grade e 27% high yield.

Riscos

Os riscos para o fundo são de insolvência de seus devedores, atrasos nos pagamentos, renegociações e pré-pagamentos.

RBR Rendimento High Grade

Sobre o Fundo

Investimento em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), desde que atendam aos critérios definidos na política de investimento.

Tese de investimento

A escolha da RBRR foi feita sobretudo pelo portfólio Premium de ativos high grade e excelente histórico e expertise da gestão no segmento de crédito. Além de que, a carteira de ativos conta com garantias dominantes, bem localizadas e de alta liquidez.

Portfólio

O portfólio da RBRR é composto por 34 CRIs, com vasta diversificação de setores, sendo varejo, residencial e imobiliário os maiores. Indexação dos CRIs é mais concentrada em CDI (50%), seguido de IGPM (25%) e IPCA (24%). A carteira possui um LTV médio de 57%, sendo todos os ativos classificados com rating A e 69% das garantias concentradas em São Paulo (49% em regiões de alto padrão da cidade, como Faria Lima, Jardins e Pinheiros).

Riscos

Os riscos para o fundo são de insolvência de seus devedores, atrasos nos pagamentos, renegociações e pré-pagamentos.

TRX Real Estate

Sobre o Fundo

Fundo de Investimento Imobiliário com foco na distribuição de renda e dividendos aos seus cotistas através de uma gestão ativa que busca maximizar seu retorno por meio da aquisição, do desenvolvimento e da venda de imóveis locados preferencialmente para grandes empresas com contratos de longo prazo.

Tese de investimento

Assim como galpões logísticos, varejo alimentício tem sido um dos setores que menos sofreu desde o início da crise. Nesse sentido, acreditamos na sinergia defensiva que o portfólio do fundo apresenta entre os dois segmentos, mas também promovendo um potencial atrativo de ganho de capital devido às recentes aquisições e retomada de dividendos a patamares acima da média do IFIX.

Portfólio

TRXF possui atualmente 43 imóveis com ampla diversificação geográfica, destes 15% de sua ABL está no segmento logístico e 85% em varejo alimentício. Todos os contratos do fundo são atípicos e de longo prazo, os voltados ao varejo possuem uma média de vencimento ainda maior do que comumente é visto no mercado imobiliário.

Cenários

Otimista: rápida integração dos novos ativos ao portfólio, beneficiando a receita do fundo e, consequentemente, dividendos.

Base: continuidade na conclusão das aquisições anunciadas e manutenção da resiliência vista nos setores de atuação.

Pessimista: demora na integração dos ativos ao portfólio ou cancelamento de aquisições previamente anunciadas.

Sobre os FII:

Os Fundos de Investimento imobiliário, ou FIIs, sigla pela qual são popularmente conhecidos, são fundos que investem em ativos e projetos imobiliários – como shoppings, escritórios, residenciais, hotéis e galpões industriais e logísticos – ou então em títulos de dívida privada com lastro em imóveis ou em operações imobiliárias – caso de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Letras Hipotecárias (LH) e Letras Imobiliárias Garantidas (LIG).

Basicamente, os fundos imobiliários funcionam da seguinte forma: um grupo de investidores, os cotistas, reúne capital para aplicar em empreendimentos imobiliários existentes, com o objetivo de obter renda constante através de aluguel (formato conhecido como fundo imobiliário para renda); ou em projetos a serem desenvolvidos, a fim de auferir retornos em um prazo mais longo (fundo imobiliário para desenvolvimento); ou ainda em títulos com garantia imobiliária que gerem remuneração conforme critérios preestabelecidos (fundo imobiliário ‘de papel’).

O documento essencial para a constituição de um fundo imobiliário é o regulamento. Este define, entre outras coisas, a política de investimento a ser adotada e as regras que serão seguidas. O prospecto, por sua vez, apresenta as principais informações do regulamento ao investidor, com vistas a facilitar sua tomada de decisão – direitos e deveres dos cotistas e do administrador, políticas e estratégias de investimento do fundo, taxas etc. Ambos os documentos são analisados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), autarquia vinculada ao Ministério da Economia responsável por regulamentar e fiscalizar este mercado.

Ao comprar cotas de um fundo imobiliário, o cotista adquire automaticamente uma participação no patrimônio total e o direito de receber rendimentos correspondentes à fatia que detém.

O FII é constituído na forma de condomínio fechado, e não é permitido ao investidor resgatar as cotas antes do encerramento do prazo de duração do fundo. É importante levar em conta que, na maioria das vezes, esse prazo é indeterminado, e consequentemente, a forma que o investidor se retira do fundo se dá por meio da venda de suas cotas a outro(s) interessado(s).

Vantagens do Produto

Diversidade e qualidade dos ativos: Ao adquirir cotas de um FII, os investidores têm acesso a uma diversidade de ativos mobiliários, usualmente de alta qualidade, que dificilmente poderiam comprar de forma individual. O investidor de um FII pode se tornar proprietário, por exemplo, de shoppings, torres de escritórios, complexos residenciais e galpões logísticos, mesmo a partir de aportes pequenos de recursos;

Isenção fiscal de rendimentos: Os rendimentos dos investimentos de pessoas físicas em FIIs são hoje isentos de imposto de renda, desde que cumpridas algumas condições: o investidor deve ter menos de 10% do total das cotas do fundo, o fundo precisa somar pelo menos 50 cotistas e o FII deve ser negociado exclusivamente em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado;

Liquidez comparativa: Ao adquirir cotas de um fundo imobiliário, o investidor não compra diretamente um imóvel específico, mas sim a participação em uma carteira de ativos. A qualquer momento, tem a possibilidade de se desfazer dessa sua fatia no FII por meio da venda de suas cotas –, condição que lhe oferece potencial de liquidez superior na comparação com o processo de venda de um imóvel, que eventualmente pode ser demorado;

Gestão Profissional: Ao aderir a um FII, o investidor passa a contar com os serviços de especialistas, fator que potencializa as oportunidades de bons investimentos e maiores retornos

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Luis Sales – CNPI
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