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Cotações por TradingView

Carteira recomendada de Fundos Imobiliários | Julho/2022

1 de julho de 2022
Escrito por Rodrigo Crespi
Tempo de leitura: 17 min
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Tempo de leitura: 17 min

De acordo com os últimos dados da B3, no mês de maio de 2022, o mercado de Fundos Imobiliários atingiu um volume negociado de R$ 4,9 bilhões, representando um aumento de 12% na comparação com o mesmo período de 2021. O Patrimônio Líquido do setor voltou a subir em abril, totalizando R$ 179 bilhões, enquanto o setor continua a provar sua atratividade frente ao cenário econômico, atingindo a marca de 1.6 milhão de investidores,  representando um aumento de 44% comparado a dezembro de 2020.

A carteira

Em maio, o IFIX interrompeu série de três meses de ganhos, apresentando performance negativa em -0,88 no mês de junho. Nossa carteira teve performance abaixo do índice com -0,9%, porém, permanecendo em patamares acima do IFIX no ano (+0,6% vs. 0,2%).

O mês de junho foi marcado por ruídos e maior aversão dos investidores para ativos de risco frente ao aumento de rumores de deterioração do cenário externo com a possível recessão americana. Dentre os setores, destaque positivo para os fundos de recebíveis imobiliários apresentando performance neutra em +0,1. Em contramão, os fundos de lajes e galpões apresentaram pior performance, respectivamente em -1,3% e -0,9%.

O grande destaque negativo do mês foi com o fundo BTG Terras Agrícolas (BTRA11), cujo um de seus principais arrendatários pediu RJ, levando as cotas a caírem aproximadamente -17% no mês.

Para a carteira de maio, escolhemos dez fundos para compor a carteira, com ampla diversificação entre os segmentos imobiliários e equilíbrio entre renda e ganho de capital, em linha com o que acreditamos oferecer as melhores oportunidades para se estar posicionado dentro do universo de Fundos Imobiliários no mês. Considerando uma média ponderada por pesos, nossa carteira apresenta um Dividend Yield de 11,9% e VM/VP de 0,96x respectivamente.

Para Julho:

Esperamos uma continuidade na recuperação do IFIX frente a uma desvalorização excessiva das cotas dos últimos meses e sinalizações mais concretas do fim do ciclo de alta de juros, porém, mantemos uma postura mais cautelosa frente a um cenário mais desafiador e incerto no espetro político-econômico.

Ressaltamos que ainda existem oportunidades no setor e aconselhamos uma seleção de ativos mais criteriosa para composição das carteiras. Reforçamos nossa preferência por setores mais defensivos, com boa capacidade de absorção da inflação e modelos operacionais resilientes e destacamos a performance da carteira recomendada que, através de ativos com perfil defensivo, tem conseguido apresentar excelente resultado nos meses de maior volatilidade do índice.

Realizamos uma troca na carteira recomendada para o mês de julho, incluindo VBI CRI (CVBI11) na composição do portfólio. Com isso, reforçamos nossa tese de alocação em fundos de recebíveis com perfil high/middle grade, trazendo menor volatilidade para a carteira e mantendo o dividend yield em patamares elevados.

RBR Rendimento High Grade (RBRR11)

Sobre o Fundo

Investimento em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), desde que atendam aos critérios definidos na política de investimento.

Tese de investimento
A escolha da RBRR foi feita sobretudo pelo portfólio Premium de ativos high grade e excelente histórico e expertise da gestão no segmento de crédito. Além de que, a carteira de ativos conta com garantias dominantes, bem localizadas e de alta liquidez.

Portfólio
O portfólio da RBRR é composto por 41 CRIs, com vasta diversificação de setores, sendo varejo, residencial e imobiliário os maiores. Indexação dos CRIs é mais concentrada em IPCA (43%), seguido de CDI (31%) e IGP-M
(19%). A carteira possui um LTV médio de 64%, sendo todos os ativos classificados com rating A e 69% das garantias concentradas em São Paulo (50% em regiões de alto padrão da cidade, como Faria Lima, Jardins e Pinheiros)

Riscos
Os riscos para o fundo são de insolvência de seus devedores, atrasos nos pagamentos, renegociações e pré-pagamentos.

BTG Pactual Logística (BTLG11)

Sobre o Fundo
O Fundo tem por objeto a obtenção de renda e ganho de capital por meio da exploração de empreendimentos imobiliários focados em operações nos segmentos logística.

Tese de investimento
O segmento logístico tem apresentado, desde o início da pandemia, o perfil mais defensivo entre os segmentos imO segmento logístico tem apresentado, desde o início da pandemia, o perfil mais defensivo entre os segmentos imobiliários, sendo referido inclusive como o “filho da crise”. Acreditamos nos fundamentos do setor e gostamos da resiliência que tem apresentado. Nessa perspectiva, vemos o BTLG como o melhor nome para se estar posicionado, visto seu amplo pipeline de aquisições e valor reprimido em ativos do portfólio.

Portfólio
O BTLG atualmente possui 15 galpões, localizados principalmente no Sudeste, com maior exposição ao segmento alimentício. O fundo conta com 52% dos seus contratos atípicos e com inquilinos de grande relevância nacional e baixo risco, como BRF, Femsa, Itambé e Natura.

Cenários

Otimista: rápida integração dos novos ativos ao portfólio, beneficiando a receita do fundo e, consequentemente, dividendos.
Base: continuidade do pipeline de aquisições e melhoria de liquidez, conforme visto nos últimos meses, contribuindo para a redução do desconto apresentado em comparação a seus principais pares.
Pessimista: cancelamento ou atraso de aquisições anunciados, ou quebra de contrato sem  aviso prévio.

TRX Real Estate (TRXF11)

Sobre o Fundo
Fundo de Investimento Imobiliário com foco na distribuição de renda e dividendos aos seus cotistas através de uma gestão ativa que busca maximizar seu retorno por meio da aquisição, do desenvolvimento e da venda de imóveis locados preferencialmente para grandes empresas com contratos de longo prazo.

Tese de investimento
Assim como galpões logísticos, varejo alimentício tem sido um dos setores que menos sofreu desde o início da crise. Nesse sentido, acreditamos na sinergia defensiva que o portfólio do fundo apresenta entre os dois segmentos, mas também promovendo um potencial atrativo de ganho de capital devido às recentes conclusões de aquisições e retomada de dividendos a patamares acima da média do IFIX.

Portfólio
TRXF possui atualmente 44 imóveis com ampla diversificação geográfica, destes 15% de sua ABL está no segmento logístico e 85% em varejo alimentício. Todos os contratos do fundo são atípicos e de longo prazo, os voltados ao varejo possuem uma média de vencimento ainda maior do que comumente é visto no mercado imobiliário.

Cenários

Otimista: aceleração do pipeline de aquisições, redução da vacância;
Base: resiliência durante a pandemia e nos meses subsequentes sem quebras de contrato;
Pessimista: quebra de contrato com inquilinos, inadimplência, diferimentos.

RBR Crédito Imob. Estruturado (RBRY11)

Sobre o Fundo
Investimento em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), desde que atendam aos critérios definidos na política de investimento.

Tese de investimento
Com uma gestão altamente qualificada no segmento de crédito imobiliário, o RBRY possui uma carteira com grande potencial de alfa visto sua exposição a ativos middle-grade indexados a CDI, se beneficiando também do momento macroeconômico e previsão de alta na Selic. Acreditamos que o fundo deva ganhar tração nos dividendos nos próximos meses e hoje negocia a níveis defasados em relação a seus principais pares, havendo espaço também para ganho de capital.

Portfólio
O fundo possui 17 ativos indexados majoritariamente ao CDI (67%), perfil de ativos do portfólio é middle-grade, com duration médio de 2,5 anos e Loan-to-value de 49,1%.

Riscos
Os riscos para o fundo são de insolvência de seus devedores, atrasos nos pagamentos, renegociações e pré-pagamentos.

XP Malls (XPML11)

Sobre o Fundo
O fundo imobiliário XP Malls tem como objetivo a obtenção de renda por meio da exploração imobiliária de shopping centers.

Tese de investimento
Acreditamos que o momento de alívio das restrições sanitárias e  forte recuperação operacional observado no setor de shoppings deve ser benéfico ao XPML. Nesse sentido, vemos o portfólio do XPML como uma boa oportunidade para se estar posicionado no setor devido a qualidade de seus ativos, eficiência operacional do portfólio (vendas/m2, aluguel/m2) e desconto implícito na cota.

Portfólio
O portfólio do fundo é composto por 15 shopping centers, os quais, possuem ABL de ~536k m² e mais de 2900 lojas. Os ativos estão majoritariamente localizados no sudeste (68%) e possuem administradoras de grande relevância na indústria (JHSF, Aliansce Sonae, Gazit).

Riscos

Otimista: ritmo acelerado de retirada dos descontos e crescimento de aluguéis acima da inflação

Base: continuidade da recuperação operacional observado nos últimos meses

Pessimista: piora do cenário pandêmico, aumento de inadimplência, novas restrições sanitárias

VBI CRI  (CVBI11)

O Fundo tem como objetivo a obtenção de renda e ganho de capital, através do investimento de, no mínimo, dois terços do seu patrimônio líquido diretamente em ativos de renda fixa de natureza  Imobiliária.

Tese de investimento

Apesar do curto histórico, o fundo demonstrou grande expertise em suas primeiras alocações, resultando em uma performance sólida e dividendos robustos. Recém capitalizado, acreditamos no potencial de alocação da gestão frente ao pipeline de aquisições e rápida integração dos ativos ao portfólio, permitindo um rápido de tração nos próximos meses e maior visibilidade no setor de recebíveis.

Portfólio

A carteira do CVBI é composta por 23 CRIs com indexadores diversificados, sendo IPCA a maior exposição (57%), seguido de CDI (35%). Cerca de 49% dos ativos possuem LTV maior que 50% e 68% possuem prazo de vencimento maior ou igual a 2030.

Riscos

Os riscos para o fundo são de insolvência de seus devedores, atrasos nos pagamentos, renegociações e pré-pagamentos.

Capitânia Securities II (CPTS11)

Sobre o Fundo

Investimento em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), desde que atendam aos critérios definidos na política de investimento.

Tese de investimento
Gostamos da estratégia de gestão ativa que o fundo propõe, tanto para alocação de recursos em CRIs, quanto para aquisição de ativos no mercado secundário (cotas de FIIs). O fundo conta com uma gestão dinâmica, multidisciplinar e de longo histórico no mercado imobiliário que oferece rentabilidade razoavelmente acima de seus principais pares do setor de recebíveis.

Portfólio
Atualmente, o fundo possui 64% da carteira alocada em CRIs e 36% em cotas de Fundos Imobiliários. A exposição setorial da carteira é pulverizada, porém, possui maior exposição ao setor de shoppings (19%) e galpões logísticos (16%).

Riscos
Os riscos para o fundo são de insolvência de seus devedores, atrasos nos pagamentos, renegociações e pré-pagamentos, e performance negativa dos FIIs que possuem na carteira.

CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11)

Sobre o Fundo
Investimento em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), desde que atendam aos critérios definidos na política de investimento.

Tese de investimento
A qualidade da carteira de CRIs do HGCR se destaca no segmento de recebíveis High Grade, possuindo gestão de altíssima qualidade e longo histórico de resiliência, sendo considerado referência no setor. Acreditamos também que o fundo deve se beneficiar com a alta de indexadores de inflação, tendo grande exposição a IPCA e, IGP-M em menor relevância.

Portfólio
De acordo com o último relatório gerencial, o fundo possui 38 CRIs, sendo aproximadamente 50% indexado a CDI e 48% indexadores atrelados a inflação. A carteira possui ampla diversificação setorial, sendo as maiores exposições ao segmento varejista (34%), residencial (31%) e logístico (26%).

Riscos
Os riscos para o fundo são de insolvência de seus devedores, atrasos nos pagamentos, renegociações e pré-pagamentos, e performance negativa dos FIIs que possuem na carteira.

Vinci Shopping Centers (VISC11)

O Vinci Shopping Centers FII tem como objetivo a obtenção de renda por meio da exploração imobiliária de shopping centers.

Tese de investimento
O VISC retomou atividade em 100% dos seus shoppings e já começou a demonstrar sinais expressivos de melhora. O segmento de shoppings dentro de Fundos Imobiliários é o mais descontado em termos de VM/VP e acreditamos que tanto a melhor perspectiva sobre a evolução da pandemia quanto recentes notícias sobre possíveis vacinas, beneficiem um reajuste positivo para o setor.

Portfólio
O portfólio do Fundo é composto por participação em 15 shoppings localizados em 9 diferentes estados, administrados por 7 administradoras distintas, totalizando mais de 159 mil m² de ABL própria. De acordo com o último relatório gerencial da gestão, ~70% do NOI da empresa está concentrado na região Sudeste, especialmente São Paulo e Rio de Janeiro.

Cenários

Otimista: retomada acentuada do setor de varejo e serviços, aliviando consequentemente descontos concedidos aos lojistas e inadimplência;
Base: afrouxamento das medidas de quarentena e distanciamento social permitindo maior tempo de funcionamento;
Pessimista: aumento de vacância e inadimplência, agravamento da pandemia.

Bresco Logística (BRCO11)

O Bresco Logística tem como objetivo auferir ganhos pela aquisição e exploração comercial de empreendimentos preponderantemente na área logística.

Tese de investimento
O Bresco Logística possui, discutivelmente, um dos melhores portfólios logísticos da indústria. Apesar disso, tem underperformado o setor logístico nas últimas semanas, negociando próximo às mínimas históricas. Acreditamos que, a performance recente, combinada com as diversas iniciativas da gestão voltadas ao crescimento orgânico do portfólio gerem uma janela de oportunidade atrativa para os investidores.

Portfólio
O Bresco Logística FII possui 11 propriedades com 446 mil m² de área bruta locável (“ABL”) e potencial para expansão da ABL em 6%. O portfólio do fundo encontra-se com uma receita anual estabilizada de mais de R$125 milhões, sendo 35% provenientes de propriedades localizadas na cidade de São Paulo. Os contratos de locação possuem prazo médio remanescente de 4,6 anos e 59% são atípicos.

Cenários

Otimista: novas aquisições e redução da vacância;
Base: continuidade de melhoria da eficiência operacional do fundo acrescendo os rendimentos distribuídos nos próximos meses;
Pessimista: rompimento de contratos, renegociações.

Sobre os FII:

Os Fundos de Investimento imobiliário, ou FIIs, sigla pela qual são popularmente conhecidos, são fundos que investem em ativos e projetos imobiliários – como shoppings, escritórios, residenciais, hotéis e galpões industriais e logísticos – ou então em títulos de dívida privada com lastro em imóveis ou em operações imobiliárias – caso de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Letras Hipotecárias (LH) e Letras Imobiliárias Garantidas (LIG).

Basicamente, os fundos imobiliários funcionam da seguinte forma: um grupo de investidores, os cotistas, reúne capital para aplicar em empreendimentos imobiliários existentes, com o objetivo de obter renda constante através de aluguel (formato conhecido como fundo imobiliário para renda); ou em projetos a serem desenvolvidos, a fim de auferir retornos em um prazo mais longo (fundo imobiliário para desenvolvimento); ou ainda em títulos com garantia imobiliária que gerem remuneração conforme critérios preestabelecidos (fundo imobiliário ‘de papel’).

O documento essencial para a constituição de um fundo imobiliário é o regulamento. Este define, entre outras coisas, a política de investimento a ser adotada e as regras que serão seguidas. O prospecto, por sua vez, apresenta as principais informações do regulamento ao investidor, com vistas a facilitar sua tomada de decisão – direitos e deveres dos cotistas e do administrador, políticas e estratégias de investimento do fundo, taxas etc. Ambos os documentos são analisados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), autarquia vinculada ao Ministério da Economia responsável por regulamentar e fiscalizar este mercado.

Ao comprar cotas de um fundo imobiliário, o cotista adquire automaticamente uma participação no patrimônio total e o direito de receber rendimentos correspondentes à fatia que detém.

O FII é constituído na forma de condomínio fechado, e não é permitido ao investidor resgatar as cotas antes do encerramento do prazo de duração do fundo. É importante levar em conta que, na maioria das vezes, esse prazo é indeterminado, e consequentemente, a forma que o investidor se retira do fundo se dá por meio da venda de suas cotas a outro(s) interessado(s).

Vantagens do Produto

Diversidade e qualidade dos ativos: Ao adquirir cotas de um FII, os investidores têm acesso a uma diversidade de ativos mobiliários, usualmente de alta qualidade, que dificilmente poderiam comprar de forma individual. O investidor de um FII pode se tornar proprietário, por exemplo, de shoppings, torres de escritórios, complexos residenciais e galpões logísticos, mesmo a partir de aportes pequenos de recursos;

Isenção fiscal de rendimentos: Os rendimentos dos investimentos de pessoas físicas em FIIs são hoje isentos de imposto de renda, desde que cumpridas algumas condições: o investidor deve ter menos de 10% do total das cotas do fundo, o fundo precisa somar pelo menos 50 cotistas e o FII deve ser negociado exclusivamente em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado;

Liquidez comparativa: Ao adquirir cotas de um fundo imobiliário, o investidor não compra diretamente um imóvel específico, mas sim a participação em uma carteira de ativos. A qualquer momento, tem a possibilidade de se desfazer dessa sua fatia no FII por meio da venda de suas cotas –, condição que lhe oferece potencial de liquidez superior na comparação com o processo de venda de um imóvel, que eventualmente pode ser demorado;

Gestão Profissional: Ao aderir a um FII, o investidor passa a contar com os serviços de especialistas, fator que potencializa as oportunidades de bons investimentos e maiores retornos.

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“Este relatório foi elaborado pela Guide Investimentos S.A. Corretora de Valores,  para uso exclusivo e intransferível de seu destinatário. Este relatório não pode ser reproduzido ou distribuído a qualquer pessoa sem a expressa autorização da Guide Investimentos S.A. Corretora de Valores. Este relatório é baseado em informações disponíveis ao público. As informações aqui contidas não representam garantia de veracidade das informações prestadas ou julgamento sobre a qualidade das mesmas e não devem ser consideradas como tal. Este relatório não representa uma oferta de compra ou venda ou solicitação de compra ou venda de qualquer ativo.  Investir em ações envolve riscos. Este relatório não contêm todas as informações relevantes sobre a Companhias citadas. Sendo assim, o relatório não consiste e não deve ser visto como, uma representação ou garantia quanto à integridade, precisão e credibilidade da informação nele contida. Os destinatários devem, portanto, desenvolver suas próprias análises e estratégias de investimentos. Os investimentos em ações ou em estratégias de derivativos de ações guardam volatilidade intrinsecamente alta, podendo acarretar fortes prejuízos e devem ser utilizados apenas por investidores experientes e cientes de seus riscos. Os ativos e instrumentos financeiros referidos neste relatório podem não ser adequados a todos os investidores. Este relatório não leva em consideração os objetivos de investimento, a situação financeira ou as necessidades específicas de cada investidor. Investimentos em ações representam riscos elevados e sua rentabilidade passada não assegura rentabilidade futura. Informações sobre quaisquer sociedades, valores mobiliários ou outros instrumentos financeiros objeto desta análise podem ser obtidas mediante solicitações. A informação contida neste documento está sujeita a alterações sem aviso prévio, não havendo nenhuma garantia quanto à exatidão de tal informação. A Guide Investimentos S.A. Corretora de Valores ou seus analistas não aceitam qualquer responsabilidade por qualquer perda decorrente do uso deste documento ou de seu conteúdo. Ao aceitar este documento, concorda-se com as presentes limitações. Os analistas responsáveis pela elaboração deste relatório declaram, nos termos do artigo 21 da Resolução CVM nº 20, que: (I) Quaisquer recomendações contidas neste relatório refletem única e exclusivamente as suas opiniões pessoais e foram elaboradas de forma independente, inclusive em relação à Guide Investimentos S.A. Corretora de Valores. “

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Formado pela ESPM-SP, com pós-graduação na FGV-SP e mestrado (MSc) em Management pela Nova School of Business and Economics (Nova SBE) e Erasmus na EM Lyon. Antes de ingressar na Guide, trabalhou por quase dois anos no BNP Paribas na Europa, na área de Global Markets na equipe de Equity Derivatives. ''A minha missão é estar sempre atualizado, antecipando tendências de mercado, através de análises, e oferecer de forma simples e objetiva ao investidor, estratégias de alocação com sólidos fundamentos.'' CNPI – 2934

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