Carteira recomendada de Fundos Imobiliários | Julho/2021

Tempo de leitura: 17 minutos

De acordo com os últimos dados da B3, no mês de maio de 2021, o mercado de Fundos Imobiliários atingiu um volume negociado de R$ 6,0 bilhões, representando um aumento de 122% na comparação com o mesmo período de 2020. O Patrimônio Líquido continuou crescendo, totalizando R$ 152 bilhões, enquanto o setor continuou a provar sua atratividade frente ao cenário de juros baixos, atingindo a marca de 1.382 milhão de investidores, o que representa um aumento de 17% comparado a dezembro de 2020.

A carteira

Em junho, o IFIX apresentou desempenho negativo, caindo -2,1% puxado pelas discussões entorno do fim da isenção tributária para fundos imobiliários. Nossa carteira teve performance negativa de -2,5%, 0,4 p.p. abaixo do IFIX.

Ao decorrer do mês de junho, as discussões a respeito da reforma tributária se intensificaram, até que, na terceira semana do mês, o Ministro Paulo Guedes entregou a proposta a Câmara dos Deputados, contendo a primeira menção direta ao fim da isenção tributária dos fundos imobiliários. Nos dias posteriores, parte das quedas sofridas pelo IFIX foram amenizadas após sinalizações de congressistas sobre possíveis mudanças favoráveis a indústria, levando o índice a apresentar desempenho positivo nos últimos dois dias do mês. De acordo com especialistas, a reforma deve ser votada apenas em agosto, portanto, acreditamos que a volatilidade do índice deva permanecer alta.

Para a carteira de julho, escolhemos dez fundos para compor a carteira, com ampla diversificação entre os segmentos imobiliários e equilíbrio entre renda e ganho de capital, em linha com o que acreditamos oferecer as melhores oportunidades para se estar posicionado dentro do universo de Fundos Imobiliários no mês. Considerando uma média ponderada por pesos, nossa carteira apresenta um Dividend Yield de 8,48% e VM/VP de 0,96x respectivamente.

Para Julho:

Para julho, acreditamos que discussões em torno da proposta de reforma tributária continuem nos holofotes do setor, mantendo a volatilidade do IFIX acima da média histórica. Sinalizações de deputados quanto possíveis mudanças na proposta nos deixam um pouco mais otimistas, porém, seguimos posicionados de maneira defensiva no setor.

Frente a grande volatilidade  vista no índice nos últimos dias do mês, chamamos atenção para a abertura de boas oportunidades no mercado secundário e, nesse sentido, aumentamos posições em fundos da carteira que apresentam desconto relevante em relação a níveis históricos.

Ressaltamos que, mesmo com expectativa de redução dos rendimentos frente a tributação, o IFIX continua oferecendo um Dividend Yield atrativo (7,3%) em relação ao juros futuros reais (NTN-B 2030, que também é tributada). Hoje, o spread entre o Dividend Yield dos Fundos Imobiliários e juros da NTN-B 2030 (4%) é de 3,9p.p. e, com a possível perda de isenção, a diferença cairia para 2,8p.p. Com isso, entendemos que o valuation do IFIX continue interessante e mantenha patamares próximos aos atuais, reafirmando a tese de carrego atrativo aos cotistas. 

Ourinvest Fundo de Fundos (OUFF11)

Sobre o Fundo
O Ourinvest Fundo de Fundos Imobiliários tem como objetivo principal a aquisição de cotas de outros Fundos de Investimento Imobiliário, bem como Certificados de Recebíveis Imobiliários

Tese de investimento
Nosso viés positivo para o OUFF é baseado em sua gestão altamente qualificada e com longo histórico no setor de FoFs, manutenção de dividendos acima da média setorial, giro oportunista da carteira e valuation atrativo. Acreditamos que o deságio de 9% em relação a seu Valor Patrimonial e ~10-15% contra seus principais pares do deve suportar um desempenho robusto da cota no curto-médio prazo.

Portfólio
O OUFF possui uma carteira bastante diversificada em segmentos, apresenta como maior exposição os fundos de lajes corporativas e galpões logísticos. A composição da carteira possui foco razoavelmente maior em ganho de capital, possuindo nomes que negociam a descontos atrativos em relação ao valor patrimonial, o que a curto prazo pode beneficiar a performance do fundo.

Cenários

Otimista: geração de resultado extraordinário a partir de gestão ativa da carteira;
Base: manutenção de dividendos acima da média setorial;
Pessimista: dividendos significantemente abaixo do guidance.

BTG Pactual Logística (BTLG11)

Sobre o Fundo
O Fundo tem por objeto a obtenção de renda e ganho de capital por meio da exploração de empreendimentos imobiliários focados em operações nos segmentos logística.

Tese de investimento
O segmento logístico tem apresentado, desde o início da pandemia, o perfil mais defensivo entre os segmentos imobiliários, sendo referido inclusive como o “filho da crise”. Acreditamos nos fundamentos do setor e gostamos da resiliência que tem apresentado. Nessa perspectiva, vemos o BTLG como o melhor nome para se estar posicionado, visto seu amplo pipeline de aquisições e valor reprimido em ativos do portfólio.

Portfólio
O BTLG atualmente possui 15 galpões, localizados principalmente no Sudeste, com maior exposição ao segmento alimentício. O fundo conta com 52% dos seus contratos atípicos e com inquilinos de grande relevância nacional e baixo risco, como BRF, Femsa, Itambé e Natura.

Cenários

Otimista: rápida integração dos novos ativos ao portfólio, beneficiando a receita do fundo e, consequentemente, dividendos;
Base: continuidade do pipeline de aquisições e melhoria de liquidez, conforme visto nos últimos meses, contribuindo para a redução do desconto apresentado em comparação a seus principais pares;
Pessimista: cancelamento ou atraso de aquisições anunciados, ou quebra de contrato sem  aviso prévio.

TRX Real Estate (TRXF11)

Sobre o Fundo
Fundo de Investimento Imobiliário com foco na distribuição de renda e dividendos aos seus cotistas através de uma gestão ativa que busca maximizar seu retorno por meio da aquisição, do desenvolvimento e da venda de imóveis locados preferencialmente para grandes empresas com contratos de longo prazo.

Tese de investimento
Assim como galpões logísticos, varejo alimentício tem sido um dos setores que menos sofreu desde o início da crise. Nesse sentido, acreditamos na sinergia defensiva que o portfólio do fundo apresenta entre os dois segmentos, mas também promovendo um potencial atrativo de ganho de capital devido às recentes conclusões de aquisições e retomada de dividendos a patamares acima da média do IFIX.

Portfólio
TRXF possui atualmente 44 imóveis com ampla diversificação geográfica, destes 15% de sua ABL está no segmento logístico e 85% em varejo alimentício. Todos os contratos do fundo são atípicos e de longo prazo, os voltados ao varejo possuem uma média de vencimento ainda maior do que comumente é visto no mercado imobiliário.

Cenários

Otimista: aceleração do pipeline de aquisições, redução da vacância;
Base: resiliência durante a pandemia e nos meses subsequentes sem quebras de contrato;
Pessimista: quebra de contrato com inquilinos, inadimplência, diferimentos.

RBR Crédito Imob. Estruturado (RBRY11)

Sobre o Fundo
Investimento em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), desde que atendam aos critérios definidos na política de investimento.

Tese de investimento
Com uma gestão altamente qualificada no segmento de crédito imobiliário, o RBRY possui uma carteira com grande potencial de alfa visto sua exposição a ativos middle-grade indexados a CDI, se beneficiando também do momento macroeconômico e previsão de alta na Selic. Acreditamos que o fundo deva ganhar tração nos dividendos nos próximos meses e hoje negocia a níveis defasados em relação a seus principais pares, havendo espaço também para ganho de capital.

Portfólio
O fundo possui 17 ativos indexados majoritariamente ao CDI (67%), perfil de ativos do portfólio é middle-grade, com duration médio de 2,5 anos e Loan-to-value de 49,1%.

Riscos
Os riscos para o fundo são de insolvência de seus devedores, atrasos nos pagamentos, renegociações e pré-pagamentos.

VBI CRI (CVBI11)

Sobre o Fundo
O Fundo tem como objetivo a obtenção de renda e ganho de capital, através do investimento de, no mínimo, dois terços do seu patrimônio líquido diretamente em ativos de renda fixa de natureza  Imobiliária.

Tese de investimento
Apesar do curto histórico, o fundo demonstrou grande expertise em suas primeiras alocações, resultando em uma performance sólida e dividendos robustos. Recém capitalizado, acreditamos no potencial de alocação da gestão frente ao pipeline de aquisições e rápida integração dos ativos ao portfólio, permitindo um rápido de tração nos próximos meses e maior visibilidade no setor de recebíveis.

Portfólio
A carteira do CVBI é composta por 23 CRIs com indexadores diversificados, sendo IPCA a maior exposição (57%), seguido de CDI (35%). Cerca de 49% dos ativos possuem LTV maior que 50% e 68% possuem prazo de vencimento maior ou igual a 2030.

Riscos
Os riscos para o fundo são de insolvência de seus devedores, atrasos nos pagamentos, renegociações e pré-pagamentos.

Mauá Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11)

Investimento em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), desde que atendam aos critérios definidos na política de investimento.

Tese de investimento
A escolha da MCCI foi feita sobretudo pela qualidade dos recebíveis em carteira, diversificação setorial e ótima carteira de ativos atrelados ao IPCA. O fundo tem feito um excelente trabalho em suas últimas alocações e ainda possui recursos em caixa que, em nossa visão, devem continuar sendo alocados rapidamente com excelentes retornos ao cotista.

Portfólio
O portfólio do MCCI é composto por 16 CRIs, com vasta diversificação setorial, sendo logístico e comercial as maiores alocações. A indexação da carteira é mais concentrada em IPCA (68%), seguido de CDI (16%) e IGP-M (8%). A carteira possui Loan-to-Value médio de 51% com Duration médio de 5,1 anos e garantias concentradas na região sudeste, especialmente no Estado de São Paulo.

Riscos
Os riscos para o fundo são de insolvência de seus devedores, atrasos nos pagamentos, renegociações e pré-pagamentos.

Capitânia Securities II (CPTS11)

Sobre o Fundo
Investimento em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), desde que atendam aos critérios definidos na política de investimento.

Tese de investimento
Gostamos da estratégia de gestão ativa que o fundo propõe, tanto para alocação de recursos em CRIs, quanto para aquisição de ativos no mercado secundário (cotas de FIIs). O fundo conta com uma gestão dinâmica, multidisciplinar e de longo histórico no mercado imobiliário que oferece rentabilidade razoavelmente acima de seus principais pares do setor de recebíveis.

Portfólio
Atualmente, o fundo possui 64% da carteira alocada em CRIs e 36% em cotas de Fundos Imobiliários. A exposição setorial da carteira é pulverizada, porém, possui maior exposição ao setor de shoppings (19%) e galpões logísticos (16%).

Riscos
Os riscos para o fundo são de insolvência de seus devedores, atrasos nos pagamentos, renegociações e pré-pagamentos, e performance negativa dos FIIs que possuem na carteira.

Vinci Shopping Centers (VISC11)

Sobre o Fundo
O Vinci Shopping Centers FII tem como objetivo a obtenção de renda por meio da exploração imobiliária de shopping centers.

Tese de investimento
O VISC retomou atividade em 100% dos seus shoppings e já começou a demonstrar sinais expressivos de melhora. O segmento de shoppings dentro de Fundos Imobiliários é o mais descontado em termos de VM/VP e acreditamos que tanto a melhor perspectiva sobre a evolução da pandemia quanto recentes notícias sobre possíveis vacinas, beneficiem um reajuste positivo para o setor.

Portfólio
O portfólio do Fundo é composto por participação em 15 shoppings localizados em 9 diferentes estados, administrados por 7 administradoras distintas, totalizando mais de 159 mil m² de ABL própria. De acordo com o último relatório gerencial da gestão, ~70% do NOI da empresa está concentrado na região Sudeste, especialmente São Paulo e Rio de Janeiro.

Cenários

Otimista: retomada acentuada do setor de varejo e serviços, aliviando consequentemente descontos concedidos aos lojistas e inadimplência.;
Base: afrouxamento das medidas de quarentena e distanciamento social permitindo maior tempo de funcionamento;
Pessimista: aumento de vacância e inadimplência, agravamento da pandemia.

BrescoLogística (BRCO11)

O Bresco Logística tem como objetivo auferir ganhos pela aquisição e exploração comercial de empreendimentos preponderantemente na área logística.

Tese de investimento
O Bresco Logística possui, discutivelmente, um dos melhores portfólios logísticos da indústria. Apesar disso, tem underperformado o setor logístico nas últimas semanas, negociando próximo às mínimas históricas. Acreditamos que, a performance recente, combinada com as diversas iniciativas da gestão voltadas ao crescimento orgânico do portfólio gerem uma janela de oportunidade atrativa para os investidores.

Portfólio
O Bresco Logística FII possui 11 propriedades com 446 mil m² de área bruta locável (“ABL”) e potencial para expansão da ABL em 6%. O portfólio do fundo encontra-se com uma receita anual estabilizada de mais de R$125 milhões, sendo 35% provenientes de propriedades localizadas na cidade de São Paulo. Os contratos de locação possuem prazo médio remanescente de 4,6 anos e 59% são atípicos.

Cenários

Otimista: novas aquisições e redução da vacância;
Base: continuidade de melhoria da eficiência operacional do fundo acrescendo os rendimentos distribuídos nos próximos meses;
Pessimista: rompimento de contratos, renegociações.

XP Malls (XPML11)

O fundo imobiliário XP Malls tem como objetivo a obtenção de renda por meio da exploração imobiliária de shopping centers.

Tese de investimento
Acreditamos que o momento de alívio das restrições relacionadas a pandemia e aceleração do cronograma de vacinação deva beneficiar a o setor de shoppings como um todo. Nesse sentido, vemos o portfólio do XPML como uma boa oportunidade para se estar posicionado no setor devido a qualidade de seus ativos, eficiência operacional do portfólio (vendas/m2, aluguel/m2) e desconto implícito na cota (-9% YTD).

Portfólio
O portfólio do fundo é composto por 12 shopping centers, os quais, possuem ABL de ~365k m² e mais de 1800 lojas. Os ativos estão majoritariamente localizados no sudeste (62%) e possuem administradoras de grande relevância na indústria (JHSF, Aliansce Sonae, Gazit).

Cenários

Otimista: aceleração do cronograma de vacinação promovido pelo governo federal beneficiando o setor de shoppings;
Base: alívio das restrições de distanciamento social retomando o preço da cota mais próximo ao valor patrimonial;
Pessimista: piora do cenário pandêmico, atraso nas entregas de vacinas, restrições mais duras relacionadas ao distanciamento social.

Sobre os FII:

Os Fundos de Investimento imobiliário, ou FIIs, sigla pela qual são popularmente conhecidos, são fundos que investem em ativos e projetos imobiliários – como shoppings, escritórios, residenciais, hotéis e galpões industriais e logísticos – ou então em títulos de dívida privada com lastro em imóveis ou em operações imobiliárias – caso de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Letras Hipotecárias (LH) e Letras Imobiliárias Garantidas (LIG).

Basicamente, os fundos imobiliários funcionam da seguinte forma: um grupo de investidores, os cotistas, reúne capital para aplicar em empreendimentos imobiliários existentes, com o objetivo de obter renda constante através de aluguel (formato conhecido como fundo imobiliário para renda); ou em projetos a serem desenvolvidos, a fim de auferir retornos em um prazo mais longo (fundo imobiliário para desenvolvimento); ou ainda em títulos com garantia imobiliária que gerem remuneração conforme critérios preestabelecidos (fundo imobiliário ‘de papel’).

O documento essencial para a constituição de um fundo imobiliário é o regulamento. Este define, entre outras coisas, a política de investimento a ser adotada e as regras que serão seguidas. O prospecto, por sua vez, apresenta as principais informações do regulamento ao investidor, com vistas a facilitar sua tomada de decisão – direitos e deveres dos cotistas e do administrador, políticas e estratégias de investimento do fundo, taxas etc. Ambos os documentos são analisados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), autarquia vinculada ao Ministério da Economia responsável por regulamentar e fiscalizar este mercado.

Ao comprar cotas de um fundo imobiliário, o cotista adquire automaticamente uma participação no patrimônio total e o direito de receber rendimentos correspondentes à fatia que detém.

O FII é constituído na forma de condomínio fechado, e não é permitido ao investidor resgatar as cotas antes do encerramento do prazo de duração do fundo. É importante levar em conta que, na maioria das vezes, esse prazo é indeterminado, e consequentemente, a forma que o investidor se retira do fundo se dá por meio da venda de suas cotas a outro(s) interessado(s).

Vantagens do Produto

Diversidade e qualidade dos ativos: Ao adquirir cotas de um FII, os investidores têm acesso a uma diversidade de ativos mobiliários, usualmente de alta qualidade, que dificilmente poderiam comprar de forma individual. O investidor de um FII pode se tornar proprietário, por exemplo, de shoppings, torres de escritórios, complexos residenciais e galpões logísticos, mesmo a partir de aportes pequenos de recursos;

Isenção fiscal de rendimentos: Os rendimentos dos investimentos de pessoas físicas em FIIs são hoje isentos de imposto de renda, desde que cumpridas algumas condições: o investidor deve ter menos de 10% do total das cotas do fundo, o fundo precisa somar pelo menos 50 cotistas e o FII deve ser negociado exclusivamente em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado;

Liquidez comparativa: Ao adquirir cotas de um fundo imobiliário, o investidor não compra diretamente um imóvel específico, mas sim a participação em uma carteira de ativos. A qualquer momento, tem a possibilidade de se desfazer dessa sua fatia no FII por meio da venda de suas cotas –, condição que lhe oferece potencial de liquidez superior na comparação com o processo de venda de um imóvel, que eventualmente pode ser demorado;

Gestão Profissional: Ao aderir a um FII, o investidor passa a contar com os serviços de especialistas, fator que potencializa as oportunidades de bons investimentos e maiores retornos.

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“Este relatório foi elaborado pela Guide Investimentos S.A. Corretora de Valores,  para uso exclusivo e intransferível de seu destinatário. Este relatório não pode ser reproduzido ou distribuído a qualquer pessoa sem a expressa autorização da Guide Investimentos S.A. Corretora de Valores. Este relatório é baseado em informações disponíveis ao público. As informações aqui contidas não representam garantia de veracidade das informações prestadas ou julgamento sobre a qualidade das mesmas e não devem ser consideradas como tal. Este relatório não representa uma oferta de compra ou venda ou solicitação de compra ou venda de qualquer ativo.  Investir em ações envolve riscos. Este relatório não contêm todas as informações relevantes sobre a Companhias citadas. Sendo assim, o relatório não consiste e não deve ser visto como, uma representação ou garantia quanto à integridade, precisão e credibilidade da informação nele contida. Os destinatários devem, portanto, desenvolver suas próprias análises e estratégias de investimentos. Os investimentos em ações ou em estratégias de derivativos de ações guardam volatilidade intrinsecamente alta, podendo acarretar fortes prejuízos e devem ser utilizados apenas por investidores experientes e cientes de seus riscos. Os ativos e instrumentos financeiros referidos neste relatório podem não ser adequados a todos os investidores. Este relatório não leva em consideração os objetivos de investimento, a situação financeira ou as necessidades específicas de cada investidor. Investimentos em ações representam riscos elevados e sua rentabilidade passada não assegura rentabilidade futura. Informações sobre quaisquer sociedades, valores mobiliários ou outros instrumentos financeiros objeto desta análise podem ser obtidas mediante solicitações. A informação contida neste documento está sujeita a alterações sem aviso prévio, não havendo nenhuma garantia quanto à exatidão de tal informação. A Guide Investimentos S.A. Corretora de Valores ou seus analistas não aceitam qualquer responsabilidade por qualquer perda decorrente do uso deste documento ou de seu conteúdo. Ao aceitar este documento, concorda-se com as presentes limitações. Os analistas responsáveis pela elaboração deste relatório declaram, nos termos do artigo 21 da Resolução CVM nº 20, que: (I) Quaisquer recomendações contidas neste relatório refletem única e exclusivamente as suas opiniões pessoais e foram elaboradas de forma independente, inclusive em relação à Guide Investimentos S.A. Corretora de Valores. “

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