Carteira recomendada de Fundos Imobiliários | Fevereiro/2021

Tempo de leitura: 17 minutos

De acordo com os últimos dados da B3, no mês de dezembro de 2020, o mercado de Fundos Imobiliários atingiu um volume negociado de R$ 5,2 bilhões, representando uma queda de 11% na comparação com o mesmo período de 2019. O Patrimônio Líquido continuou crescendo, totalizando R$ 124 bilhões, enquanto o setor continuou a provar sua atratividade frente ao cenário de juros baixos, atingindo a marca de 1,1 milhão de investidores, o que representa um aumento de 81% comparado a dezembro de 2019.

A carteira

Em janeiro, o IFIX apresentou desempenho positivo, subindo 0,3% com destaque para os fundos de recebíveis imobiliários que continuaram chamando atenção pelos Dividend Yields (10,9% DY médio vs. 7% IFIX) beneficiados pelos repasses de inflação. Nossa carteira teve performance positiva de 0,8%, 0,5 p.p. acima do IFIX.

Na contra mão do desempenho positivo do IFIX, o fluxo de notícias foi bastante negativo, particularmente na última semana do mês, quando ficou evidente a rápida progressão da segunda onda de contaminações e também a identificação de uma nova e mais contagiante mutação brasileira do Covid-19.

Notícias relacionadas a demora na entrega das vacinas em países desenvolvidos por partes das principais empresas (Pfizer, AstraZeneca) também  trouxeram um mal humor para o mercado local, contribuindo para a queda significativa de 3,3% do Ibovespa no mês.

Carteira Recomendada de Fevereiro

Para a carteira de fevereiro, escolhemos dez fundos para compor a carteira, com ampla diversificação entre os segmentos imobiliários e equilíbrio entre renda e ganho de capital, em linha com o que acreditamos oferecer as melhores oportunidades para se estar posicionado dentro do universo de Fundos Imobiliários no mês. Considerando uma média ponderada por pesos, nossa carteira apresenta um Dividend Yield de 7,8% e VM/VP de 0,98x respectivamente.

Para Fevereiro:

Com o agravamento da pandemia causado pelo aumento de novos casos, a mutação brasileira do vírus Sars-coV 2 resultando em uma variante mais contagiosa da doença se espalhando para os demais Estados e novas restrições impostas pelos governadores, em especial São Paulo, acreditamos que, em fevereiro, os investidores devem continuar olhando o setor de Fundos Imobiliários com cautela, com destaque negativo para fundos cujo modelo operacional possa gerar qualquer tipo de aglomeração.

Frente a um cenário mais desafiador, enxergamos nossa carteira com perfil defensivo e bem posicionada em segmentos estratégicos, com risco mínimo de redução de renda e potencial para valorização.

Ourinvest Fundo de Fundos OUFF11

Sobre o Fundo

O Ourinvest Fundo de Fundos Imobiliários tem como objetivo principal a aquisição de cotas de outros Fundos de Investimento Imobiliário, bem como Certificados de Recebíveis Imobiliários.

Tese de investimento

Nosso viés positivo para o OUFF é baseado em sua gestão altamente qualificada e com longo histórico no setor de FoFs, retomada gradual dos dividendos, rápida alocação dos recursos levantados na oferta (>90% já alocados) e valuation atrativo. Acreditamos que o deságio de 6% em relação a seu Valor Patrimonial e ~15% contra seus principais pares do deve suportar um desempenho robusto da cota no curto-médio prazo.

Portfólio

O OUFF possui uma carteira bastante diversificada em segmentos, apresenta como maior exposição os fundos de lajes corporativas e galpões logísticos. A composição da carteira possui foco razoavelmente maior em ganho de capital, possuindo nomes que negociam a descontos atrativos em relação ao valor patrimonial, o que a curto prazo pode beneficiar a performance do fundo.

Cenários

Otimista: continuidade da retomada de dividendos acima do guidance e rápida alocação dos recursos remanescentes em caixa;

Base: retomada gradual dos dividendos e bons resultados das últimas alocações;

Pessimista: dividendos significantemente abaixo do guidance, não alocação dos recursos.

BTG Pactual Logística BTLG11

Sobre o Fundo

O Fundo tem por objeto a obtenção de renda e ganho de capital por meio da exploração de empreendimentos imobiliários focados em operações nos segmentos logística.

Tese de investimento

O segmento logístico tem apresentado, desde o início da pandemia, o perfil mais defensivo entre os segmentos imobiliários, sendo referido inclusive como o “filho da crise”. Acreditamos nos fundamentos do setor e gostamos da resiliência que tem apresentado. Nessa perspectiva, vemos o BTLG como o melhor nome para se estar posicionado, visto seu amplo pipeline de aquisições, valor reprimido em ativos do portfólio e desconto de ~10% VM/VP em relação aos seus principais pares.

Portfólio

O BTLG atualmente possui 12 galpões, localizados principalmente no Sudeste, com maior exposição ao segmento alimentício. O fundo conta com 77% dos seus contratos atípicos e com inquilinos de grande relevância nacional e baixo risco, como BRF, Femsa, Itambé e Natura.
Cenários

Otimista: rápida integração dos novos ativos ao portfólio, beneficiando a receita do fundo e, consequentemente, dividendos..

Base: continuidade do pipeline de aquisições e melhoria de liquidez, conforme visto nos últimos meses, contribuindo para a redução do desconto apresentado em comparação a seus principais pares.

Pessimista: cancelamento ou atraso de aquisições anunciados, ou quebra de contrato sem  aviso prévio.

Pátria Logística FII PATL11

Sobre o Fundo

O fundo Pátria Logístico FII tem como objetivo auferir ganhos pela aquisição e exploração comercial de empreendimentos logísticos.

Tese de investimento
O segmento logístico tem apresentado, desde o início da pandemia, o perfil mais defensivo entre os segmentos imobiliários, sendo referido inclusive como o “filho da crise”. Acreditamos nos fundamentos do setor e gostamos da resiliência que tem apresentado. Nessa perspectiva, vemos o PATL como um nome oportuno para se estar posicionado, visto a qualidade de seus ativos, desconto relevante de seus principais pares do setor logístico e boa perspectiva para dividendos.

Portfólio
O PATL possui atualmente 2 galpões logísticos de padrão AAA com localização estratégica no Rio de Janeiro e Minas Gerais. O fundo totaliza 132 mil m² de Área Bruta Locável (ABL) e possui vacância física de 7%. 

Cenários

Otimista: redução da vacância, dividendos em patamares maiores

Base: resiliência durante a pandemia e nos meses subsequentes sem quebras de contrato.

Pessimista: quebra de contrato com inquilinos, inadimplência, diferimentos.

CSHG Recebíveis Imobiliários HGCR11

Sobre o Fundo
Investimento em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), desde que atendam aos critérios definidos na política de investimento.

Tese de investimento
A qualidade da carteira de CRIs do HGCR se destaca no segmento de recebíveis High Grade, possuindo gestão de altíssima qualidade e longo histórico de resiliência, sendo considerado referência no setor. Acreditamos também que o fundo deve se beneficiar com a alta de indexadores de inflação, tendo grande exposição a IPCA e, IGP-M em menor relevância.

Portfólio
De acordo com o último relatório gerencial, o fundo possui 43 CRIs, sendo aproximadamente 55% indexado a CDI e 43% indexadores atrelados a inflação. A carteira possui ampla diversificação setorial, sendo as maiores exposições ao setor de varejo (30%), logístico (25%) e residencial (24%).

Riscos
Os riscos para o fundo são de insolvência de seus devedores, atrasos nos pagamentos, renegociações e pré-pagamentos.

BTG Pactual Corporate Office BRCR11

Sobre o Fundo
O fundo BTG Pactual Corporate Office tem como objetivo auferir ganhos pela aquisição e exploração comercial de edifícios comerciais.

Tese de investimento
Os ativos do BRCR aproximam-se do que acreditamos ser ideal para se estar posicionado no segmento de lajes corporativas, possuindo aproximadamente 2/3 de seus ativos classificados como AAA, que historicamente apresentam características mais defensivas em momentos de crise. Desde o início da pandemia, o fundo tem provado sua resiliência, porém, ainda negocia a um desconto grande em termos de VP de seu nível histórico, havendo potencial significativo para valorização da cota.

Portfólio
O fundo possui 13 ativos, com receita concentrada quase que exclusivamente nas regiões corporativas mais dominantes de São Paulo. Os ativos possuem uma boa diversificação de inquilinos, tendo maior exposição ao setor financeiro e automobilístico.

Cenários

Otimista: redução da vacância, repasse de inflação aos inquilinos.

Base: resiliência durante a pandemia e nos meses subsequentes sem quebras de contrato.

Pessimista: quebra de contrato com inquilinos, renegociações de aluguel agressivas, inadimplência.

Rio Bravo Crédito Imobiliário IV RBIV11

Sobre o Fundo
O fundo Rio Bravo Crédito Imobiliário IV – FII tem como objetivo proporcionar retorno acima do CDI por meio do investimento em ativos imobiliários de renda fixa, preponderantemente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).

Tese de investimento
Acreditamos que o RBIV foi deixado para trás durante a recuperação do mercado vista nos últimos meses e ainda apresenta potencial de recuperação em ganho de capital, especialmente devido a seu grande deságio (VM/VP ~0,84x). Lembrando que deságio para fundos de papel são menos comuns que em fundos de tijolo, considerando que o PL deriva do preço de mercado dos títulos que compõem a carteira. Além disso, acreditamos que o fundo deve se beneficiar com a expectativa de alta do IPCA.

Portfólio
A carteira do RBIV é composta por 16 CRIs com indexadores diversificados, sendo IPCA a maior exposição (57%), seguido de CDI (27%). Os ativos da carteira são 70% definidos como high grade e 28% high yield.

Riscos
Os riscos para o fundo são de insolvência de seus devedores, atrasos nos pagamentos, renegociações e pré-pagamentos.

Mauá Capital Recebíveis Imobiliários MCCI11

Sobre o Fundo
Investimento em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), desde que atendam aos critérios definidos na política de investimento.

Tese de investimento
A escolha da MCCI foi feita sobretudo pela qualidade dos recebíveis em carteira, diversificação setorial e ótima carteira de ativos atrelados ao IPCA. O fundo tem feito um excelente trabalho em suas últimas alocações e ainda possui recursos em caixa que, em nossa visão, devem continuar sendo alocados rapidamente com excelentes retornos ao cotista.

Portfólio
O portfólio do MCCI é composto por 18 CRIs, com vasta diversificação setorial, sendo logístico e comercial as maiores alocações. A indexação da carteira é mais concentrada em IPCA (63%), seguido de CDI (18%) e IGP-M (8%). A carteira possui Loan-to-Value médio de 52% com Duration médio de 5,1 anos e garantias concentradas na região sudeste, especialmente no Estado de São Paulo.

Riscos
Os riscos para o fundo são de insolvência de seus devedores, atrasos nos pagamentos, renegociações e pré-pagamentos.

Capitânia Securities II CPTS11

Sobre o Fundo
Investimento em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), desde que atendam aos critérios definidos na política de investimento

Tese de investimento
Gostamos da estratégia de gestão ativa que o fundo propõe, tanto para alocação de recursos em CRIs, quanto para aquisição de ativos no mercado secundário (cotas de FIIs). O fundo conta com uma gestão dinâmica, multidisciplinar e de longo histórico no mercado imobiliário que oferece rentabilidade razoavelmente acima de seus principais pares do setor de recebíveis.

Portfólio
Atualmente, o fundo possui 63% da carteira alocada em CRIs e 37% em cotas de Fundos Imobiliários. A exposição setorial da carteira é pulverizada, porém, possui maior exposição ao setor de shoppings (20%) e galpões logísticos (15%).

Riscos
Os riscos para o fundo são de insolvência de seus devedores, atrasos nos pagamentos, renegociações e pré-pagamentos, e performance negativa dos FIIs que possuem na carteira.

Vinci Shopping Centers VISC11

Sobre o Fundo
O Vinci Shopping Centers FII tem como objetivo a obtenção de renda por meio da exploração imobiliária de shopping centers.

Tese de investimento
O VISC retomou atividade em 100% dos seus shoppings e já começou a demonstrar sinais expressivos de melhora. O segmento de shoppings dentro de Fundos Imobiliários é o mais descontado em termos de VM/VP e acreditamos que tanto a melhor perspectiva sobre a evolução da pandemia quanto recentes notícias sobre possíveis vacinas, beneficiem um reajuste positivo para o setor.

Portfólio
O portfólio do Fundo é composto por participação em 15 shoppings localizados em 9 diferentes estados, administrados por 7 administradoras distintas, totalizando mais de 159 mil m² de ABL própria. De acordo com o último relatório gerencial da gestão, ~70% do NOI da empresa está concentrado na região Sudeste, especialmente São Paulo e Rio de Janeiro.

Cenários

Otimista: retomada acentuada do setor de varejo e serviços, aliviando consequentemente descontos concedidos aos lojistas e inadimplência.

Base: afrouxamento das medidas de quarentena e distanciamento social permitindo maior tempo de funcionamento.

Pessimista: aumento de vacância e inadimplência, agravamento da pandemia.

XP Log XPLG11

Sobre o Fundo
O XP Log FII tem como objetivo auferir ganhos pela aquisição e exploração comercial de empreendimentos preponderantemente na área logística e industrial.

Tese de investimento
O segmento logístico tem apresentado, desde o início da pandemia, o perfil mais defensivo entre os segmentos imobiliários, sendo referido inclusive como o “filho da crise”. Acreditamos nos fundamentos do setor e gostamos da resiliência que tem apresentado. Nesse sentido, vemos XPLG como uma ótima opção para se posicionar no setor baseado na atratividade de suas últimas aquisições e excelente gestão.

Portfólio
XPLG possui 15 ativos com ampla diversificação geográfica e exposição aos principais setores da economia. A maioria de seus contratos são atípicos (61%) e apenas 5% vencem entre esse ano e o próximo, fornecendo um perfil mais defensivo para o cotista.

Cenários

Otimista: rápida integração dos novos ativos ao portfólio beneficiando a receita do fundo e, consequentemente, dividendos.

Base: conclusão das aquisições anunciadas, redução do desconto dos pares do setor.

Pessimista: problemas e atrasos nas aquisições, quebra de contratos de aluguel.

Sobre os FII:

Os Fundos de Investimento imobiliário, ou FIIs, sigla pela qual são popularmente conhecidos, são fundos que investem em ativos e projetos imobiliários – como shoppings, escritórios, residenciais, hotéis e galpões industriais e logísticos – ou então em títulos de dívida privada com lastro em imóveis ou em operações imobiliárias – caso de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Letras Hipotecárias (LH) e Letras Imobiliárias Garantidas (LIG).

Basicamente, os fundos imobiliários funcionam da seguinte forma: um grupo de investidores, os cotistas, reúne capital para aplicar em empreendimentos imobiliários existentes, com o objetivo de obter renda constante através de aluguel (formato conhecido como fundo imobiliário para renda); ou em projetos a serem desenvolvidos, a fim de auferir retornos em um prazo mais longo (fundo imobiliário para desenvolvimento); ou ainda em títulos com garantia imobiliária que gerem remuneração conforme critérios preestabelecidos (fundo imobiliário ‘de papel’).

O documento essencial para a constituição de um fundo imobiliário é o regulamento. Este define, entre outras coisas, a política de investimento a ser adotada e as regras que serão seguidas. O prospecto, por sua vez, apresenta as principais informações do regulamento ao investidor, com vistas a facilitar sua tomada de decisão – direitos e deveres dos cotistas e do administrador, políticas e estratégias de investimento do fundo, taxas etc. Ambos os documentos são analisados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), autarquia vinculada ao Ministério da Economia responsável por regulamentar e fiscalizar este mercado.

Ao comprar cotas de um fundo imobiliário, o cotista adquire automaticamente uma participação no patrimônio total e o direito de receber rendimentos correspondentes à fatia que detém.

O FII é constituído na forma de condomínio fechado, e não é permitido ao investidor resgatar as cotas antes do encerramento do prazo de duração do fundo. É importante levar em conta que, na maioria das vezes, esse prazo é indeterminado, e consequentemente, a forma que o investidor se retira do fundo se dá por meio da venda de suas cotas a outro(s) interessado(s).

Vantagens do Produto

Diversidade e qualidade dos ativos: Ao adquirir cotas de um FII, os investidores têm acesso a uma diversidade de ativos mobiliários, usualmente de alta qualidade, que dificilmente poderiam comprar de forma individual. O investidor de um FII pode se tornar proprietário, por exemplo, de shoppings, torres de escritórios, complexos residenciais e galpões logísticos, mesmo a partir de aportes pequenos de recursos;

Isenção fiscal de rendimentos: Os rendimentos dos investimentos de pessoas físicas em FIIs são hoje isentos de imposto de renda, desde que cumpridas algumas condições: o investidor deve ter menos de 10% do total das cotas do fundo, o fundo precisa somar pelo menos 50 cotistas e o FII deve ser negociado exclusivamente em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado;

Liquidez comparativa: Ao adquirir cotas de um fundo imobiliário, o investidor não compra diretamente um imóvel específico, mas sim a participação em uma carteira de ativos. A qualquer momento, tem a possibilidade de se desfazer dessa sua fatia no FII por meio da venda de suas cotas –, condição que lhe oferece potencial de liquidez superior na comparação com o processo de venda de um imóvel, que eventualmente pode ser demorado;

Gestão Profissional: Ao aderir a um FII, o investidor passa a contar com os serviços de especialistas, fator que potencializa as oportunidades de bons investimentos e maiores retornos.

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“Este relatório foi elaborado pela Guide Investimentos S.A. Corretora de Valores,  para uso exclusivo e intransferível de seu destinatário. Este relatório não pode ser reproduzido ou distribuído a qualquer pessoa sem a expressa autorização da Guide Investimentos S.A. Corretora de Valores. Este relatório é baseado em informações disponíveis ao público. As informações aqui contidas não representam garantia de veracidade das informações prestadas ou julgamento sobre a qualidade das mesmas e não devem ser consideradas como tal. Este relatório não representa uma oferta de compra ou venda ou solicitação de compra ou venda de qualquer ativo.  Investir em ações envolve riscos. Este relatório não contêm todas as informações relevantes sobre a Companhias citadas. Sendo assim, o relatório não consiste e não deve ser visto como, uma representação ou garantia quanto à integridade, precisão e credibilidade da informação nele contida. Os destinatários devem, portanto, desenvolver suas próprias análises e estratégias de investimentos. Os investimentos em ações ou em estratégias de derivativos de ações guardam volatilidade intrinsecamente alta, podendo acarretar fortes prejuízos e devem ser utilizados apenas por investidores experientes e cientes de seus riscos. Os ativos e instrumentos financeiros referidos neste relatório podem não ser adequados a todos os investidores. Este relatório não leva em consideração os objetivos de investimento, a situação financeira ou as necessidades específicas de cada investidor. Investimentos em ações representam riscos elevados e sua rentabilidade passada não assegura rentabilidade futura. Informações sobre quaisquer sociedades, valores mobiliários ou outros instrumentos financeiros objeto desta análise podem ser obtidas mediante solicitações. A informação contida neste documento está sujeita a alterações sem aviso prévio, não havendo nenhuma garantia quanto à exatidão de tal informação. A Guide Investimentos S.A. Corretora de Valores ou seus analistas não aceitam qualquer responsabilidade por qualquer perda decorrente do uso deste documento ou de seu conteúdo. Ao aceitar este documento, concorda-se com as presentes limitações.Os analistas responsáveis pela elaboração deste relatório declaram, nos termos do artigo 21 da Instrução da CVM N° 598/2018, que: (I) Quaisquer recomendações contidas neste relatório refletem única e exclusivamente as suas opiniões pessoais e foram elaboradas de forma independente, inclusive em relação à Guide Investimentos S.A. Corretora de Valores.”

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